マンション経営支援　小川税理士会計事務所（大阪市）

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税制改正大綱

平成22年度の税制改正後の消費税の還付について

　平成２２年度税制改正により、今まで行われていたマンション建築の際の消費税の還付については以下のようになりました。

　平成２２年４月１日以後に、消費税の課税事業者を選択した事業者（個人・法人：資本金１千万円未満の法人を設立した場合を含む）又は資本金１千万円以上の法人を設立した場合。

１．マンションを取得した場合には、その取得があった課税期間を含む３年間は
　　免税事業者になれません。新設法人も同様です。

２. １の課税期間については簡易課税制度の適用も受けられません。

　これによりマンション建築後に、消費税の還付を受けて原則２年の課税期間経過後は免税業者となり、３年通算の課税売上割合の見直しに該当しないようにして、見直されていなかったマンションオーナーは原則的に見直しとなり、還付された消費税額の大部分は納付となります。

　例えば、収入は給料だけ又は年金収入だけの人が、１億円の建築価額でマンションを新築又は購入して、消費税が５００万円の還付を受けた場合。この新法の適用があると、その取得があった課税期間を含む３年間は免税事業者になれません。そうすると、おおざっぱ言って、完成年、その翌年、翌々年の３年間のマンション関連収入全体に対する、駐車場以外の収入の割合（例えば９０％）に、相当する還付金（この場合４５０万円）を国に納付することになります。

本年（平成２２年）のみの特典です。（平成22年4月1日以降の届け出であっても、従来と同じ様な取扱ができる場合があります。）

　それは、給与、年金、利子、配当など消費税が関係しない収入のみの人、又は３月３１日までに設立の新規法人で、

１．本年又は今期の建物完成・投資物件購入までに、課税売上げ（消費税がかかる売上げ）が発生する人又は新設法人。

２．その課税売上げ発生後の本年中又は今期中に、建物が完成すること、又は投資物件を購入契約することです。

　今年だけですが、この条件に合致すれば、従来と同じ取扱となります。来年以降の完成、翌期以降の完成の場合は、新法の適用となります。

今後の建物建設・投資の場合の消費税の還付について

　今後、建物建設・投資物件購入の場合の消費税の還付については、次の場合については還付のみで、原則、その３年後の見直しに該当しないこととなります。

Ａ．個人の場合は、今年中に課税事業者を選択していれば翌々年以降、法人であれば、今期中に課税事業者を選択していれば翌々期以降での、マンション建設・投資物件購入の場合も、条件が整えば消費税の還付が出来ます。

Ｂ．今年又は今期に課税売上高が1000万円超発生すれば、翌々年又は翌々期にマンション建設・投資物件購入の場合も、条件が整えば消費税の還付が出来ます。

Ｃ．すでに課税売上高がある場合
１．すでに、課税売上げがある個人・法人、又はその年又はその期に課税売上げが発生する個人・法人について、他に非課税売上げが少ない場合は。課税事業者に該当すれば。

　・建物完成年に消費税の還付ができます。

　・個人については、完成年・その翌年・その翌々年の、法人については、原則完成に期・その翌期・その翌々期の、３年間の全売上高の合計に対する、課税売上高の割合が５０％超であれば還付金の返金はありません。

　ポイントは、３年間の全売上高に対する、課税売上高が５０％超、つまり、マンションの家賃・共益費収入を上回る課税売上高があればＯＫと言うことです。　　

２．他に消費税が関係しない売上げがある場合は、少し複雑な計算となります。簡単にいうと、完成時の課税売上高の比率が高ければたくさん還付されます。また完成後３年間の全売上高の合計に対する、課税売上高の割合が、還付を受けた期間の割合より大きく変動しなければ還付金の返金は少なくて済みます。

　私は税理士として、顧客のマンション経営者の方々と接しているうちに、経営者の多くがあまりにも自己の投資回収について理解していないことに気づきました。そして、マンション経営者の方に、将来において大変な思いをしないよう、早期に自己のキャッシュ残高の計算を身につけていただきたいとの思いを強くしました。
　一部にはマンション経営は儲からないとの風評があります。しかも、その風評の是非を確かめることなくを無条件でマンション経営を否定される経営者の方もいらっしゃいます。
　私は、これらのマンション経営者の方に正確な情報を提供し、健全な経営を行っていただきたいのです。そこで今回、「マンション資金管理表」の提供を行うことを決めました。

→「マンション資金管理表」について

　ただし、無条件で安心経営ができるというわけではありません。多くの方は、借入金による資金調達によりマンションを建築していることでしょう。
　借入金に頼ったマンション経営は問題点も含んでいます。それについて簡単な例を挙げて説明したいと思います。

【不動産賃貸業以外の自営業の方またはサラリーマンの方が自己所有の宅地を利用して、
　　父のまたはご自分の相続税対策としてまたは投資目的として賃貸用マンションを借入金で建築した場合】

◆　3億円のマンション〔建物（RC造）2億3千万円・附属設備7千万円〕を
　　借入金3億円〔返済期間30年 / 元利均等返済 / 金利2.675％〕で建築
　・　マンション当初年間収入　2,600万円（将来一定と仮定）
　・　所得税・個人地方税・事業税・借入金元利以外の支出経費　400万円（将来一定と仮定）

　マンションについての毎年のキャッシュ残高については以下のようになります。

　ここで注目して欲しいのは、20年後以降のキャッシュ残高が大幅に減少していることです。
　これは何故なのでしょうか？
　不動産賃貸業は、業種の特徴として現金取引が主であることから、以下の算式により比較的簡単にキャッシュフローを計算することができます。
・キャッシュ残高＝収入―必要経費＋減価償却費
　　　　　　　　　―経費とならない税金(注)―借入金返済元本
　　　　　　　　　(注)　所得税・個人地方税・法人税
　そして、キャッシュ残高への影響項目のうち次のものが大きく影響します。
１．減価償却費
　建物の耐用年数が47年であるのに対し、附属設備の耐用年数は15年であるため、減価償却費の金額は16年目以降大幅に減少します。減価償却費は必要経費となるため16年目以降は必要経費が大幅に減少します。そして、必要経費が減少すれば、利益が増加し、利益を基礎として算定する所得税・個人地方税の額が増えることになるのです。

２．借入金支払利息
　元利均等払いの場合、年数の経過とともに借入金元本及び支払利息の額は次のように変化します。

　グラフからわかるように、支払利息は年数の経過とともに減少します。借入金返済元本は所得税算定の必要経費となりませんが、支払利息は必要経費になります。よって年数の経過とともに必要経費が減少していくことになります。１．で述べたように、必要経費が減少すれば、利益が増加し、所得税・個人地方税が増加します。
３．所得税・個人地方税
　所得税・個人地方税は「収入－必要経費」によって算定される利益を基礎として計算されます。よって、１と２の理由により16年目以降から大幅に利益が増加し、その結果、所得税・個人地方税が大幅に増加します。さらにやっかいなことに、所得税・個人地方税は必要経費にはならないのです。
４．借入金返済元本
　２のグラフのように年数とともに増加していく借入金返済元本は、必要経費にはならず、所得税・個人地方税を支払った後の金額でしか返済できません。