マンションを建築予定の方へ
◆ 建築費の消費税が還付されるかもしれません
マンションを建築した場合、一定の要件を満たす方は、消費税の申告により、支払ったマンションの建築費の消費税が還付される可能性があります。この消費税の還付申告は、消費税法の規定を利用して行うものです。
とにかく、事前準備と手続きがポイントです。オーナー様の条件次第で、マンション完成前の事前準備・手続きにより、建築費と一緒に支払う消費税が戻る可能性があります。
詳しくは「消費税還付」のページをご覧ください。
◆ キャッシュフロー経営の重要性
あなたはマンションをどのような目的で建築しようとしていますか？一般的なケースとして、所有している土地を有効活用するためにマンション建築を行うケースや、相続対策としてマンション建築を行うケースなどがあると思います。
いずれにしても、借入金なしでマンション建築を行う方はほんの少数でしょう。大部分の方は金融機関からの借入金をもとに、マンション建設を行おうとしているのではないかと思います。借入金は当然のことながら、元本の返済と相当の利息の支払いが必要となってきます。そのことをきちんと計算し、マンション経営計画をたてているでしょうか？ハウスメーカーの薦めるがままの安易な計画をたててはいませんか？
土地の有効活用を目的とするケース、相続対策を目的とするケースいずれにおいても、結局は、「お金をどれだけ多く残せるか？」が、マンション建設の課題となります。たとえ相続対策のケースであっても、相続対策ありきの建築では、相続人に大きな負担を残す可能性があります。相続対策ありきではなく、いかにお金が残せるマンション経営かを考えて建築すべきです。そうでないと、場合によっては相続人が破産の目にあうことも考えられるのです。
将来の毎年のキャッシュ残高の計算方法は、「キャッシュ残高の計算方法」および「マンション資金管理表の実例」をご覧ください。
◆ 相続対策としてのマンション建築
親名義の土地に親名義のマンションを建築した場合、親の相続税評価額は土地については貸家建付地の評価減により更地評価（自用地）から約20％減額、建物は固定資産税評価額（建築価格の約60％）から貸家による評価減（約30％減額）が受けられますので建築価格から約60％減額されることになり、相続税評価額は大きく引き下げることが可能となります。よって、個人でのマンション等の建設は、相続対策にとって、短期的な効果はあります。
反面、賃料収入は親の所得となりますので時間経過とともに親の相続財産は増加していきます。相続の対象者である父親等が長生きされた場合、嬉しいことなのですが、相続対策としての効果はかなり薄らいでしまいます。
そこで、約8年以上の期間で考えるならば、相続税・法人税・所得税を総合的に組み合わせると、法人での建築が有利となる場合があるのです。
では、具体的な事例を挙げて説明していきます。
法人でマンションを建築した場合の相続対策への効果
◆具体的事例
・ 建築費2億4,700万円のマンションを借入金2億5千万円で建築
〔返済期間30年/元金均等返済/金利:3年まで2％,10年まで3％,30年まで4％〕
・ 法人役員になりうる家族の人数 2人
・ マンション当初年間収入 2,375万円
・ マンション当初年間経費内訳
(1) 初年度固定資産税 土地： 118千円（将来一定と仮定）
建物：1,441千円 （5年以内は減額規定適用あり)
(2) 減価償却費（定額法） 建物（耐用年数47年）: 3,679千円
附属設備（耐用年数15年）：4,940千円
(3) 支払利息 上記利率 元金均等にて計算した利息
(4) 修繕費
(5) その他の費用 仲介手数料、消耗品費、税理士費用等
・ 本人既存不動産所得 9,880千円
・ 本人の所得控除額 500千円
・ 家族の所得控除額 380千円
法人で新築マンションを建築した場合の相続対策への効果の予想額は、次の手順にそって算出します。
Ⅰ． 前提となる既存所得と新築マンション損益 （１） 既存所得 （２） 新築マンション損益 Ⅱ． 個人で建築した場合の所得及び税額 Ⅲ． 法人で建築した場合の所得及び税額 （１） 借入金返済のための必要利益・法人税額・役員報酬の算定 （２） オーナーの所得・所得税額 （３） 家族の役員就任後の所得税額算定 Ⅳ． 個人での建築と法人での建築の比較
それでは、5年後・10年後・20年後・30年後の具体的な数字でみていきたいと思います。
以上の様な方法により、各年度における年間の効果を算出することができます。
なお、5年度ごとの各期間における効果の概算額をまとめたものが次の表になります。（概算額として、5年後ごとの金額×5倍で計算しています。）
※ 小川会計事務所では、マンション建築における相続対策への効果や将来のキャッシュフローについてシミュレーションを行い、マンションオーナー様のご相談を受け承っています。
マンション建築に際し、今後の経営に不安を抱いている方は、是非お気軽にご相談ください。
